REFLEXION  POUR LA CREATION DE  LA STUCTURE JURIDIQUE  ET FINANCIERE DE CONSTRUCTION DU PROJET

Par Michel Constantin

Rappel de structures existantes dont on peut s'inspirer:

 

            1- CHAMAREL (Vaux en Velin)

 

                        Principes et valeurs :

 

La coopération : Gestion collective et régulée du projet, puis du lieu de vie.

L’écologie : Construction et fonctionnement respectant les normes du développement durable.

La citoyenneté : Aménagement du lieu pour qu’il soit ouvert, disponible à d’autres groupes et pour poursuivre notre participation à la vie locale sur tous les plans (associatif, culturel etc.)

Le respect de la vie personnelle : Articulation maîtrisée entre la vie personnelle et le collectif dans le respect de la laïcité.

L’habitat coopératif, une 3ème voie entre la propriété individuelle  et la location

Les habitants sont propriétaires collectifs de l’immeuble (puisqu’ils détiennent des parts sociales de la Société par Actions Simplifiée coopérative). Une SAS bénéficie de prêts sur longue durée, 40 à 50 ans, ce qui entraîne une exonération de la TFPB pendant 25 ans et une TVA à 5,5 % sur la construction au lieu de 20%.

Ils paient une redevance( un équivalent loyer) permettant à la société de rembourser les emprunts contractés pour financer la construction + une quote-part des charges et une réserve qui sert en cas de nécessité absolue, coup dur, etc....Le montant de la redevance permet à des personnes incapables d'investir de devenir résidentes.

Le refus de la spéculation immobilière

L’habitant quittant son logement, part avec la valeur des parts sociales qu’il détient (augmentée de l’inflation) et cela quelque soit la plus-value qu’aurait pu prendre l’immeuble.

 

            2- OASIS EN TOUS LIEUX :

Qu'est-ce qu'une oasis ?

Dans sa forme la plus aboutie, une oasis se construit autour de cinq principes fondamentaux, cinq leviers de changement individuel et collectif.

Agriculture et autonomie alimentaire

L'agriculture vivrière de proximité permet de tendre vers l'autonomie alimentaire de manière écologique par l'intégration harmonieuse de l'activité agricole à l’environnement. Elle peut offrir un support d'activités conviviales de transmission et de partage de savoir-faire et de savoir-être. Il est nécessaire qu’une oasis développe des actions spécifiques pour produire une partie de sa nourriture de façon écologique : potager biologique partagé au sein de l’oasis, installation d’un producteur sur ses terres, relation directe et soutenue avec un producteur local pour l’approvisionnement de la majeure partie des aliments…

Éco-construction et sobriété énergétique

Nos habitats et le confort de nos modes de vie ont un coût important en énergie et en eau. Les matériaux de construction sont bien souvent toxiques et nécessitent une énergie grise considérable. Une oasis cherche à diminuer l’empreinte de son habitat par la création de lieux de vie en harmonie avec le paysage, pensés pour réduire la consommation en énergie non renouvelable et en eau (phytoépuration, énergies solaires ou éoliennes, collecte des eaux de pluie, conception bioclimatique, toilettes sèches…) et utiliser des matériaux naturels.

Mutualisation

L’une des causes des problèmes de la société occidentale (surconsommation, exclusion, misère…) est l’individualisme qui s’est installé au fil des décennies dans nos modes de vie. Une oasis reconnaît qu’un nouvel équilibre est à inventer qui intègre le besoin individuel d’intimité et de souveraineté mais aussi la coopération, la cohésion et la solidarité que permettent des espaces et services collectifs. Les oasis intègrent des moyens de "faire et vivre ensemble", notamment la mise en commun de moyens, d’infrastructures d’accueil ou de partage, des jardins partagés…

Une gouvernance respectueuse

La gouvernance d’une oasis traduit l’accord que nous nous donnons pour cheminer ensemble et faire évoluer notre lieu de vie. Elle doit être claire et faciliter des relations humaines bienveillantes. Elle doit respecter les besoins du collectif comme la souveraineté de chacun.

L’accueil et l’ouverture sur le monde

La recherche d’autonomie d’une oasis ne doit en aucun cas être vue comme un repli sur soi. L’oasis doit au contraire être ouverte à celui qui cherche un lieu de ressourcement, dans une volonté de partage, de convivialité et de transmission. Une oasis propose des formes d’accueil et d’éducation (permanentes ou temporaires, visites, ateliers, participation à des réseaux…) pour faire bénéficier le reste de la société de son expérience.

Il existe aujourd'hui trois types d'oasis, qui correspondent aux envies et à la progression de tous :

Les oasis de vie

Dans l'intention initiale, les oasis sont les lieux de "vivre-ensemble" où cohabitent plusieurs cellules familiales. Elles proposent une alternative à l'habitat individuel. Une oasis de vie est donc une oasis où habitent au moins deux foyers différents, dans le respect des invariants notés plus hauts.

Les oasis-ressources

Certains lieux qui respectent les cinq piliers ci-dessus ne sont pas destinés à être des lieux de vie permanents. Ils ont davantage une vocation d'accueil, de transmission par des formations ou des stages... Sur ces lieux n'habite qu'une famille, voire personne, mais un certain "faire-ensemble" est développé par les personnes qui y travaillent ou s'y retrouvent très souvent.

Les graines d'oasis

Il s'agit des oasis en projet, qu'elles soient à l'état d'idée, de projet conçu mais non réalisé ou encore de lieux en construction. Les graines d'oasis ont pour intention de respecter les cinq invariants présentés plus haut.

 Dans les Oasis en Tous Lieux les structures juridiques sont principalement des SCI construction-vente ou SCI d'attribution.

  

            3-HAPPY TERRE :

 

●  Une visée d’intérêt général

 

Happy-Terre s’inscrit dans un projet d’intérêt général:

 

Vivre ensemble l’écologie et la spiritualité!

 

Notre modèle juridique et financier s’inspire de plusieurs écolieux et notamment des modèles appliqués chez ECORAVIE dans la Drôme ou encore du Hameau des Buis en Ardèche.

 

Son objectif vise à créer un« bien commun»,c’est-à-dire un lieu et un habitat qui n’appartiennent plus à aucune personne privée, mais seulement à lui-même, afin qu’à terme les habitants puissent l’intégrer sans apport financier initial.

 

●  Le projet repose sur trois structures: une SCI et deux Associations. Elles collaborent à partir de leurs fonctions respectives.

 

La SCI est propriétaire des lieux et administrée par deux associations:

 

                     Les Amis d’Happy-Terre qui porte le projet, anime le lieu et gère ses activités,

                     Les Habitants d’Happy-Terre.

 

 

Les habitants sont locataires de la SCI et sont membres des deux associations actionnaires de la SCI.

                     

 Dernières nouvelles au 1er décembre 2018 : 

 A la suite d'évolutions dans la situation de plusieurs membres du projet, nous avons décidé de ne pas poursuivre la construction du projet Happy-Terre.          

  

  

                 4- ECORAVIE :

Montage juridique et financier

Une visée d’intérêt général

Ecoravie dépasse les ambitions habituelles des coopératives d’habitants et s’inscrit dans un projet d’intérêt général.

Son objectif, créer un “bien commun” ; créer un habitat qui n’appartienne plus à aucune personne privée, mais seulement à lui-même, afin qu’à terme les habitants puissent l’intégrer sans apport financier initial.

Plus de propriétaires, seulement des locataires responsabilisés parce qu’ils gèrent eux-mêmes leur lieu de vie, et qui payent très peu de charges grâce aux performances énergétiques des logements. Les habitants prennent les décisions parce qu’ils habitent le lieu, et non parce qu’ils en ont la propriété. C’est le droit d’usage qui remplace la propriété. Quand ils partent, les ex-habitants n’ont plus de pouvoir car ils ne sont plus habitants, même s’ils laissent leurs parts sociales.

Comment atteindre cet objectif ?

D’un point de vue juridique, dans ses statuts, la société Ecoravie, en plus d’être démocratique (chaque associé dispose d’1 voix quel que soit son apport financier), a ceci de très spécifique qu’elle est une société à but non lucratif :

       100 % des bénéfices sont placés dans les réserves impartageables (pas de distribution de dividende)

       Les parts sociales ne sont ni rémunérées ni revalorisées dans le temps : chaque habitant repart au plus avec les apports financiers qu’il a versés, il ne fait aucune plus-value.

       Le président, tiré au sort et renouvelé régulièrement, a un rôle de représentation ; il exerce ses fonctions à titre gratuit

D’un point de vue financier, il s’agit pour la société de rembourser tout l’argent qui a été nécessaire à la construction, y compris aux habitants. Ce remboursement s’effectue sur le long terme afin qu’au bout d’un certain nombre d’années, la société n’ait plus aucune dette vis à vis d’une quelconque personne privée.

 

Petite histoire de notre parcours juridique

Transformation de la SCI en coopérative à but non lucratif

Quelle structure juridique pour porter au mieux nos valeurs et nos objectifs de non lucrativité, de sortie de la spéculation immobilière, d’accès au logement ?

Pour l’achat des terrains, le groupe s’était initialement constitué en SCI. En 2015, il a pris la décision de transformer la SCI en coopérative, dans le contexte de l’émergence juridique des coopératives d’habitants ou dans la perspective de devenir une coopérative d’intérêt collectif (SCIC). Le principal argument en faveur de cette transformation en coopérative est d’inscrire le principe 1 personne = 1 voix dans l’ADN de la structure et d’afficher clairement la vocation désintéressée du projet, contrairement à la SCI où le pouvoir est proportionnel à l’apport financier et où l’objectif est de faire fructifier un capital. Cette transformation permet aussi à Ecoravie d’avoir une activité économique, notamment la production et la revente d’électricité renouvelable.

De multiples questions se posent, pour lesquelles nous nous adressons à des notaires, juristes, avocats fiscalistes, comptables, conseillers en tous genres. En plus de nous apporter des réponses contradictoires, ils notent notre “imagination débordante” qui leur demande du travail de recherche, et tombent des nues lorsqu’on leur demande – par exemple – “comment être une entreprise à but non lucratif” en disant que tout cela est contraire au droit habituel des sociétés… Difficile de trouver des interlocuteurs ouverts et pro-actifs faisant l’effort de comprendre nos problématiques.

La commission juridique d’Ecoravie a effectué un énorme travail. Saluons sa détermination pour étudier des textes ardus, trouver un chemin parmi toutes ces réponses, rédiger les statuts de la SAS (Société par Actions Simplifiées) coopérative et faire comprendre tout cela au reste du groupe.

Nous avons adoptés nos nouveaux statuts en assemblée générale extraordinaire le 20 mars 2016 et nous en sommes fiers ! Ils sont téléchargeables sur notre site ecoravie.org.

Planification financière du projet

Le niveau des mensualités payées par les habitants est calculé pour rembourser la totalité des emprunts extérieurs en une vingtaine d’années.

Grâce aux mensualités collectées, environ 120 000 euros par an seront répartis ainsi :

       70% pour les remboursements d’emprunts ou la réserve investisseurs

       20% pour la réserve habitants (rééquilibrage entre les associés / départs d’habitants)

       10% provision pour travaux de réparation/entretien et vacances ou impayés.

 

Une fois la totalité des emprunts extérieurs remboursée, au bout de 20 ans environ, les mensualités sont ajustées pour permettre le rééquilibrage entre les habitants. Les plus gros apporteurs se voient remboursés au fur et à mesure tandis que les moins apporteurs continuent d’investir.

A long terme, tous les habitants auront été remboursés de leurs apports, la société n’aura plus de dette envers quiconque. La mensualité sera réduite au strict minimum et il n’y aura pas besoin d’apport financier pour intégrer le lieu de vie. Du logement très très social somme toute !

 

 Combien ça coûte ?

Le budget prévisionnel du projet Ecoravie s’élève à 4,5 M€.

Ce coût inclut principalement l’achat du terrain (12 000 m2), la construction des 3 bâtiments (18 logements) ainsi que de la maison commune (180 m2) et le paiement des honoraires des prestataires auxquels nous avons fait appel : architectes, assistant à maîtrise d’ouvrage, juristes, etc.

La surface habitable de chaque appartement varie de 50 à 110 m2 ; la surface habitable totale est de 1350 m2. Ces chiffres n’incluent pas les terrasses ouvertes ni les locaux communs (buanderie, caves, etc.).

 

A Ecoravie, personne n’est propriétaire de son logement. C’est la coopérative qui possède le lieu de vie. Les habitants sont à la fois locataires et associés de la coopérative. Ils prennent les décisions relatives à la conception et à la gestion de leur lieu de vie parce qu’ils y habitent, et non parce qu’ils en ont la propriété.

Pour financer la construction, les futurs habitants du groupe actuellement constitué ont apporté, selon leur moyens, de 6 200 à 220 000 euros. Cette solidarité interne entre les habitants permet de couvrir environ la moitié du budget du projet : un tel autofinancement est un fait rare dans les projets immobiliers ! Il faut tout de même trouver le reste à l’extérieur, notamment auprès d’investisseurs solidaires et de prêteurs institutionnels.

 

Les mensualités

Les mensualités payées par les habitants sont calculées pour rembourser l’emprunt collectif extérieur en une vingtaine d’années.

N’essayez pas de connaître le prix au mètre carré… La mensualité ne dépend pas de la surface du logement. La surface du logement est adaptée aux besoins de chaque foyer : T4 à T6 pour les familles, T2-3 pour les personnes seules et les couples sans enfants. La mensualité dépend des moyens des habitants et de la composition du foyer.

La mensualité comprend :

       une part de charges

       une part de loyer

       une part d’épargne obligatoire

Les charges sont réparties ainsi : 1 part pour un foyer de 1 adulte et de 1,5 part pour un foyer de 2 adultes ou plus. Elles sont actuellement estimées à 100 euros la part.

Cette estimation inclut les abonnements (eau, électricité, ordures, téléphone, internet, etc.), des estimations globales de consommation, les frais de gestion administrative, l’assurance habitation, la taxe foncière.

Le versement d’un loyer à fond perdu permet au groupe d’être de plus en plus libre de choisir des nouveaux habitants indépendamment de leur apport financier initial. A terme il s’agit de créer un habitat qui n’appartienne plus à aucune personne privée mais seulement à lui-même : un « bien commun».

En plus de cette partie de «loyer bien commun», une autre partie de loyer permet de faire des provisions pour les futurs travaux de rénovation.

Fonction de la surface, la partie loyer de la mensualité va de 140 à 210 euros.

 

La part d’épargne mensuelle est obligatoire, elle contribue au financement du projet. Elle se cumule à l’investissement initial de chaque habitant. Les habitants, ou leurs héritiers le cas échéant, récupèrent à leur départ la totalité de l’investissement initial auquel on a ajouté la somme des épargnes mensuelles.

Cette part d’épargne dépend à la fois de la surface du logement et de l’investissement initial des habitants. Par solidarité,elle peut être modulée à la hausse ou à la baisse, en fonction des revenus du foyer. Selon les situations, la part d’épargne varie de 100 à 800 euros.

Exemples de mensualités versées actuellement dans le premier bâtiment (estimation haute du budget total dans l’attente d’avoir finalisé les constructions) :

– 659 € (dont 400 € d’épargne) pour un célibataire ayant apporté un capital initial de 190 000 €, disposant d’un logement de 56m2 de surface habitable (auxquels s’ajoute 1 terrasse de 18m2, 2 verandas de 18 et 8m2, sans compter les parties mutualisées, le terrain, etc.) et ayant souhaité verser 300 € d’épargne solidaire pour permettre à d’autres habitants d’épargner moins.

                     1170 € (dont 800€ d’épargne) pour une famille avec 3 enfants ayant apporté un capital initial de 15 000 € disposant d’un logement de 108m2 de surface habitable.

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Ayant transmis cette réflexion à Jean-Paul MEGE comme personne ressource, je joins ci-après sa réponse :

 

 

 

 

REFLEXION pour la CREATION de la structure JURIDIQUE et FINANCIERE

 

Principaux extraits de la réponse de Jean-Pal MEGE :

 

 

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                                                                                               Hyères, le 28 mars 2019

 

 

 

En ce qui concerne le choix de la structure juridique

 

La note de synthèse que tu as faite est un bon résumé de la situation telle qu'elle existe actuellement et telle que je la vois moi aussi.

De tous les cadres juridiques existants, je suis également favorable à la structure juridique de la S.A.S. car elle me paraît l'une des plus adaptées au projet que nous souhaitons réaliser.

Et le projet qui me semble, au jour d'aujourd'hui, le plus original, le plus complet dans tous les domaines, est celui de Chamarel à Vaulx en Velin.

Ce ne sera pas une nouveauté pour toi, car j'ai déjà montré mon intérêt à ce projet lors de nos précédentes rencontres.

Je ne reviens pas sur les caractéristiques principales que tu as précisées dans ta note et qui sont tout à fait fondées.

Je dirais que, si je devais caractériser ce projet, en dehors de ce que tu as dit, c'est qu'il apporte des solutions intéressantes dans pratiquement tous les domaines :

 

                     Projet bien ficelé en matière de propriété collective

               Financement mis en place varié faisant appel aux différentes possibilités existant actuellement en matière de prêts sociaux (durée jusqu'à 50 ans notamment), TVA à 5,5 %, possibilité d'exonération de la taxe foncière.

                     Recours à des subventions nombreuses et de montant non négligeables

                     Principes de gouvernance démocratique (1 logement = 1 voix) et de non spéculation immobilière respectés

                     Partenariats efficaces mis en place avec notamment Habicoop (Fédération Nationale des Coopératives d'Habitants), Bureau d'Etudes, Architectes...

                     Finalisation du projet sur la base d'un prix de revient très compétitif : environ 2,5 millions d'euros pour 16 logements (terrain compris).

Précisons toutefois que, à ma connaissance, ce projet a été réalisé sans faire appel à un promoteur extérieur.

Ajoutons également qu'avec ce montage sur le plan juridique (SAS notamment), en cas de décès d'un propriétaire de parts celles-ci peuvent être revendues sur une base acceptable (valeur d'origine + inflation), sans spéculation.

 

Globalement, la trame adoptée dans le projet Chamarel, pour un projet collectif, me semble très intéressante et susceptible de convenir au plus grand nombre (même si des adaptations pourraient être encore apportées pour notre projet).

 

En ce qui concerne le choix de la structure juridique, et pour être en conformité avec ce que je pense, je ferais néanmoins la remarque suivante :

Au jour d'aujourd'hui nous n'avons aucun projet précis qui repose sur une proposition de lieu émanant d'un Maire, d'un professionnel, ou d'un particulier.

Par expérience, et pour tenir compte des réalités (plan d'urbanisme propre au lieu proposé, configuration exacte de ce qui peut être réalisé...) nous devrions toujours tenir compte des caractéristiques en matière d'urbanisme qui nous sont exigées ou négociées pour finaliser définitivement le contour du projet et le ou les montages juridiques et financiers que l'on aurait à monter.

Je donne un exemple :

Si, dans le cadre d'un terrain qui nous est proposé, il était possible d'envisager de créer une partie (même modeste) agricole ou concernant d'autres activités (en fonction des caractéristiques sur le plan urbanisme), pourquoi ne pas envisager à ce moment là de faire une division parcellaire et de faire acheter par des entités différentes chaque partie ainsi répertoriée (SCEA pour la partie agricole, SAS pour le reste par exemple, mais aussi par l'association pour une autre partie si cela se justifiait).

Le montage serait un peu plus compliqué, mais pourrait s'expliquer par les intérêts que chaque structure pourrait en retirer en liaison avec la gestion respective de chaque activité.

Ce type de montage serait à déterminer en liaison avec le concours des professionnels habituels que sont les notaires, conseils juridiques, architectes, financiers, etc.. (sachant que l'on peut évidemment opter pour la formule la plus simple, comme dans le dossier Chamarel).

 

Je n'irai pas au-delà pour ne pas trop compliquer.

 

 

Autres informations qui pourraient t'être utiles

 

Personnellement je suis toujours en contact avec deux structures intéressantes, à savoir :

 

        La SCIC Regain, que tu connais sans doute

 

Constituée dans un premier temps sous forme associative, la structure Regain, sous l'impulsion de Pierre Lévy, est devenue sur le plan local et régional l'une des structures les plus qualifiées en matière d'habitat participatif.

Organisant des formations adaptées, Pierre Lévy a animé l'atelier sur les montages juridiques et financiers de l'habitat participatif lors des dernières rencontres nationales de l'habitat participatif qui ont eu lieu les 5-6 et 7 juillet 2018 à Nantes.

Je te donne leur site : regain-hg.org
La SCIC Regain organise deux modules de formation les 28 et 29 juin 2019 prochain. 
Les thèmes sont :
- Vendredi 28 juin : comment démarrer un projet ? La recherche d'un foncier ou d'un bâti.
- Samedi 29 Juin : vers quel montage juridique et financier se tourner pour monter mon projet.
Les journées de formation se déroulent à Forcalquier (04) à la Maison des Métiers du Livre, au 4 avenue de l'Observatoire. Coût 96 euros TTC.

Pierre Lévy animera par ailleurs une formation sur une journée, toujours sur le thème des montages juridiques et financiers, le 15 novembre prochain. Cela voudrait peut-être le coup que quelqu'un du groupe 3 Saisons puisse y participer.

Ce serait à mon avis très intéressant pour faire le point de l'ensemble des possibilités existantes et des dernières nouveautés en la matière. Qui plus est, avoir un contact avec Pierre Lévy et être connu de lui peut nous aider si un jour on a besoin d'un conseil, sans que nous ayons à payer une consultation à cet effet.

 

        L'université des Colibris, avec laquelle je suis aussi toujours en contact, fait également des formations gratuites en matière de création d'une oasis. Après une année 2017, qui portait justement sur la création d'une oasis dans tous ses aspects, l'Université des Colibris propose cette année une formation plus spécifique sur la "gouvernance partagée". Cette formation se déroule de février à juin 2019, directement sur internet et sous forme de MOOC (on peut se brancher à tout moment pour récupérer ce qui a déjà été fait depuis le départ, ce qui fait que la formation est permanente).

Leur site : https//colibris-universite.org/formations

 

 

Autre information

 

En 2017, j'ai eu l'occasion de rencontrer, lors d'un déplacement à Paris, deux personnes de la Fondation de France, à qui j'ai présenté notre projet. Il s'agit de :

 

            - Mme Agathe GESTIN, Responsable des programmes personnes âgées

            - Mme Régine GALLARD, Responsable des Fondations Solidarités Nationales.

 

La question du vieillissement et de la dépendance se posant de plus en plus en France, ces deux personnes s'étaient montrées intéressées par notre projet, notamment en ce qui concerne l'apport de solutions originales sur ce que l'on pourrait dénommer le "bien vieillir".

Peut-être faudrait-il réfléchir, lorsque nous sortirons la notice sur notre projet et que les choses auront progressé, de savoir si une reprise de contact avec elles ne serait pas une bonne initiative.

 

 

...

 

Je reste bien évidemment à ta disposition, ainsi que pour les autres amis du CA en cas de besoin.

 

 

A très bientôt,

Jean-Paul

 

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Après le apports de Jean-Paul...

 

Ci-après la présentation générale de la SAS présentée sur economie.gouv.fr 

La société par actions simplifiée (SAS), un statut souple et une responsabilité limitée aux apports

par Bercy Infos,

le 28/03/2019

 

La société par actions simplifiée (SAS) se caractérise par une grande souplesse de fonctionnement. Quels sont les avantages d'une SAS ? Comme la créer ? Quel est son régime fiscal et social ?

Qu'est-ce que la SAS ?

Dans une société par actions simplifiée (SAS), les associés fondateurs déterminent librement dans les statuts le capital social et les règles d'organisation de la société, notamment la nomination et la révocation des dirigeants et les modalités d'adoption des décisions collectives : conditions de quorum et de majorité, droit de veto…

Les apports peuvent être en numéraire ou en nature. La moitié au moins du montant des apports en numéraire doit être libérée à la constitution, le reste dans les 5 ans.

Certaines décisions doivent néanmoins obligatoirement être prises collectivement comme l'approbation des comptes et répartition des bénéfices, la modification du capital social, la fusion, la dissolution de la société, la nomination des commissaires aux comptes… La loi impose le choix d'un président, représentant de la SAS vis-à-vis des tiers.

 La désignation d'un commissaire aux comptes dans les SAS n'est pas obligatoire sauf cas particuliers.

Quels sont les avantages de la SAS ?

       La souplesse contractuelle : liberté accordée aux associés pour déterminer les règles de fonctionnement et de transmission des actions

       la responsabilité des associés limitée aux apports

       la structure évolutive facilitant le partenariat

       la possibilité de constituer une SAS avec un seul associé (et donc de créer une filiale à 100 %)

       la possibilité de consentir des options de souscription ou d'achat d'actions aux dirigeants et/ou aux salariés de la société

       la crédibilité vis-à-vis des partenaires (banquiers, clients, fournisseurs)

Attention ! La SAS requiert en revanche :

       des frais et un formalisme de constitution

       une grande rigueur dans la rédaction des statuts

 

Comment créer une SAS ?

Les statuts de la société doivent être établis par écrit, soit sous seing privé, soit par acte authentique (acte notarié). Toutefois, lorsque le capital social est constitué, en tout ou partie, de biens soumis à publicité foncière, la forme notariale s'impose.

Lors de l'immatriculation, le porteur de projet doit déposer un exemplaire des statuts au centre de formalités des entreprises (CFE), ou directement au greffe, lequel transmettra  les statuts par voie dématérialisée au service des impôts. On distingue également selon le régime fiscal des personnes réalisant l'apport et celui des sociétés à qui l'apport est fait.

La création d'une SAS donne lieu à la publication d'une annonce légale.

Quel régime fiscal et social pour une SAS ?

Les sociétés par actions simplifiée (SAS) sont assimilées aux sociétés anonymes (SA) pour la détermination de leur imposition.

Imposition des bénéfices de la SAS

L'imposition des bénéfices est de droit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Mais l'option de l'imposition des bénéfices à l'impôt sur le revenu (IR) s'offre aux SAS exerçant par exemple une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale (à l'exclusion de la gestion propre de son patrimoine immobilier ou mobilier) créées depuis moins de 5 ans au moment de l'option. L'option est valable pour 5 exercices sans renouvellement possible.

TVA et contribution économique territoriale (CET) de la SAS

La SAS, lorsqu'elle réalise des opérations économiques à titre onéreux, est un assujetti et, à ce titre, est redevable de la TVA. Les règles applicables en matière de déclaration et de paiement de cette taxe diffèrent selon la forme de l'entreprise et son chiffre d'affaires prévisionnel (cas de la création d'entreprise) ou effectif.

Comme toute personne physique ou morale qui exerce en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée, la SAS est redevable de la contribution économique territoriale (CET), composée de la CVAE et de la CFE). Les entreprises nouvelles échappent à la taxe pour leur première année civile d'activité.

Imposition du président de la SAS

Qu'il soit actionnaire ou non, les rétributions spéciales et les indemnités que le président perçoit en rémunération de ses fonctions ont la nature de salaire. Elles sont donc imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires avec les avantages prévus pour les salariés.

 

Imposition des actionnaires d'une SAS

Dividendes versés à une personne physique

Depuis le 1er janvier 2018, les dividendes font l'objet d'un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % dont 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR) et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

S'ils y ont intérêts, les actionnaires peuvent opter pour le barème progressif de l HYPERLINK "https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tranches-imposition-impot-revenu"' HYPERLINK "https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tranches-imposition-impot-revenu"impôt sur le revenu.

Dividendes versés à une personne morale

Les dividendes perçus par les associés personnes morales sont, en principe, soumis comme les autres produits perçus par la société à l'impôt sur les sociétés (IS).